덕소 뉴타운, 덕소 재개발 ( 덕소2구역, 덕소5A, 5B, 덕소 3구역 정리)

덕소뉴타운,덕소재개발

2024-11월 정리

우선 입주물량부터 알아봅니다.
입주물량이 적정 수요보다 낮을 경우 공급량이 적어서 신규 아파트 가격이 상승할 수 밖에 없습니다.

입주물량

구리시, 하남시의 경우 가격이 신규 분양 가격 9~11억이 넘어가기 때문에 물량이 부족하거나 가격이 맞지 않는 경우
남양주시로 오게 되어서 가격이 7~9억정도 되는 남양주시 분양을 선택할 가능성이 높습니다.

특히 덕소의 경우 GTX D,E,F 신설 노선 및 왕숙 등으로 인하여 교통이 좀 더 좋아지게 되며
한강프리미엄까지 가지고 있는 지역입니다.

농어촌 특별전형 가능 지역

덕소의 경우 농어촌 특별전형 가능 지역으로 "와부읍" 입니다.
학업 성취도가 높은 와부고등학교, 덕소고등학교가 있어서 초등학교 4~6년정도 되는 부모님의 경우
대학교까지 생각을 하고 전세 or 매매로 들어오게 됩니다.

 

현재 덕소 재개발 구역 현황

	덕소7	도곡1	덕소6A	도곡2	덕소2	덕소5B	덕소5A	덕소4	덕소3
조합설립	2011.11	2012.01	2013.04	2011.07	2012.05	2012.10	2014.09	2019.08.21	2016.10.13
사업시행	2016.10	2017.04	2017.05	2018.07	2017.12	2021.08	2019.02
관리처분	2019.02	2018.04	2019.04	2019.12	2021.05	2023.09	2023.03
착공	2021.04	2021.02	2022.08	2022.10
준공	2023.11	2023.12	2025.05(예정)	2025.07(예정)
총세대수 (일반)	295 (237)	423 (274)	212 (114)	908 (485)	999 (348)	506	990	554	3314
일반분양비율	80%	64%	53%	53%	34%
조합세대	53	130	93	377	585	272	191	105	1683
시공사	라온	서희	신일	한양	라온	두산	현대	신동아	대우 GS
조합원분양가 (84타입)	3.9억	3.56	4.1	3.8	3.8~	6.38~	4.37~
일반분양가 (84타입)	5.36억	5.3	5.7억(74타입) 84없음 (예상6.5억)	6.67억
아파트명	덕소라온 프라이빗	덕소강변 스타힐즈	덕소강변신일 해피트리	도심역 한양수자인 리버파인

 

덕소7구역 5.3억 (21년 11월)
도곡1구역 5.3억 (21년 12월)
덕소6A구역 6.5억 (22년 8월)
도곡2구역 6.7억 (22년 10월)
덕소2구역 ? 억(24년 11월)

2024년 11월 덕소2구역이 분양할 예정인데, 아마도 7억~8억 사이는 되지 않을까 예상해 봅니다.
이후 2025년 덕소5A, 5B 구역이 이주할 예정이며 분양도 할 예정으로 이쯤 되면
분양가 7억5천~8억5천이 되지 않을까 예상해 보며, 덕소3구역의 경우 분양시 9억을 넘지 않을까 예상해 봅니다.

덕소2구역

11월 18일로 일반분양 공지가 올라올 예정입니다.
중간중간 건설사와 분양가 협상 등으로 시간이 지체 되었으며 현재는 이주를 끝내고,
땅 다지기를 준비중입니다.
84의 경우 P2~2.5억
59의 경우 P1.3~2억
정도로 일반분양가가 높게 나올 경우 P가 낮은 물량은 빨리 소진될 것 같습니다.
실거주 및 신축에서 살고 싶은 분은 빨리 잡는 것이 좋을 것으로 보입니다.

덕소5A

내년 이주, 분양예정으로 덕소에서 1군 건설사입니다.
조합세대가 적고, 층수가 높아 조합원들은 한강 프리미엄을 가지게 될 것으로 보이며,
84의 경우 P2~3억 정도인데, 가격이 높아 4.5~5억정도가 있어야 들어갈 수 있을 듯 합니다.
조합세대가 적어 물량도 거의 없습니다.

덕소5B

내년 이주, 분양예정으로 건설사가 변경되어 두산건설입니다.
P는 5천~1억인데, 조합원 분양가가 높은 것이 단점입니다.

덕소3

아직 사업시행인가 전으로 대단지 3천세대입니다.
여기가 마지막으로 덕소재개발이 거의 마무리 예정입니다.

- 아직 남아 있는 1구역도 건설사에서 진행예정이며
6B도 다시 재개되면 좋을 것 같습니다.(지주택은 문제가 많네요. 가장 좋은 구역인데 아깝습니다. )